CALIS VITRY

09 avril 2015

détecteurs de fumées comment les offices HLM font casquer les locataires

Un article consternant concernant l'installation des détecteurs de fumées dans les logements sociaux sur ce lien

http://rue89.nouvelobs.com/2015/04/08/detecteurs-fumee-comment-les-offices-hlm-font-casquer-les-locataires-258558

Détecteurs de fumée : comment les offices HLM font casquer les locataires

David Perrotin | Journaliste Rue89Imprimer

Comment faire payer des détecteurs de fumée aux locataires, quand la loi l’interdit ? A cette question, certains bailleurs sociaux (et pas n’importe lesquels) ont trouvé une réponse, quitte à ce qu’elle soit illégale.

Initialement, une loi du 9 mars 2010 a rendu obligatoire l’installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (Daaf) dans tous les lieux d’habitation. Avant que Cécile Duflot ne fasse un petit séjour au gouvernement, la législation chargeait bien le locataire de payer le coût de cette installation.

La pose est à la charge du propriétaire

En février 2015, la loi Alur a transféré cette injonction au propriétaire, obligé de fournir et d’installer les détecteurs de fumée. Le décret d’application mentionne :

« La responsabilité de l’installation du détecteur de fumée normalisé mentionné à l’article R. 129-12 incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien incombe à l’occupant du logement. »

Pas de doute, la fourniture et la pose du détecteur de fumée sont à la charge du propriétaire – ou du bailleur social s’agissant des HLM.

Sauf que la loi ajoute un paragraphe ambigu que les bailleurs sociaux ne se sont pas privés d’exploiter à leur faveur :

« L’obligation d’installation du dispositif faite au propriétaire d’un logement loué au moment de l’entrée en vigueur de l’article 1er de la loi de 2010 peut être satisfaite soit par la fourniture d’un Daaf à son locataire, soit par le remboursement au locataire de l’achat du dispositif. »

Cette formulation laisse donc penser que le propriétaire ou le bailleur dont le locataire est déjà présent dans le logement doit seulement payer le détecteur et n’a pas à rembourser la pose de celui-ci.

Mais certains bailleurs sociaux ne se sont pas contentés de délivrer le Daaf ou de le rembourser lorsqu’il a déjà été installé : ils ont trouvé le moyen d’imposer et de facturer la pose du détecteur voire, dans certains cas, le détecteur lui-même.

2 millions d’euros pour Paris Habitat

Le principal bailleur de la capitale, Paris Habitat, demande par exemple à chacun de ses locataires de payer 13 centimes par mois sur dix ans pour la pose du détecteur de fumée.

Un accord collectif signé entre Paris Habitat et la Confédération nationale du logement (CNL), la Confédération générale du logement (CGL) et le Syndicat du logement et de la consommation (SLC) et que nous nous sommes procurés, l’atteste.


Extrait de l’accord collectif (Rue89)

Si la somme mensuelle paraît modeste, le montant total récupéré par Paris Habitat n’est pas négligeable. L’Association nationale de défense des consommateurs et usagers (CLCV), qui a refusé de signer cet accord, a fait les comptes. Son président, Jean-Jacques Anding, détaille à Rue89 :

« L’installation de ces détecteurs, à raison de 13 centimes par mois pendant dix ans, va coûter 15,60 euros à chaque locataire. Et comme Paris Habitat détient environ 122 000 logements, ils devraient récolter près de 2 millions d’euros. »

Contacté par Rue89, un responsable de l’office HLM, qui ne souhaite pas donner son nom, justifie :

« A partir du moment où un accord cadre a été signé et même si certaines associations refusent de le signer, notre contrat est tout à fait légal. C’est un service que nous proposons pour assurer la pose et l’entretien des Daaf. »

Problème : la loi dispose que l’entretien est à la charge du locataire, il ne peut pas être facturé par un propriétaire. Et dans le cas où le bailleur souhaite faire payer cette prestation, il a besoin de l’avis de chaque locataire, « ce qui exclut tout accord collectif », selon la CLCV.

Des locataires obligés de payer deux fois

La loi obligeant les locataires à s’équiper de Daaf datant de 2010, certains locataires soucieux ont déjà acheté et posé le dispositif.

En principe, le bailleur est donc obligé de rembourser l’installation. Mais Paris Habitat confirme à Rue89 que tous ses locataires qui ont déjà posé un détecteur à leurs frais devront tout de même payer cette prestation dont ils n’ont pourtant pas bénéficié. Pourquoi ? « Parce que l’accord s’impose à tous », se contente de répondre Paris Habitat.

Dans d’autres cas, la situation est encore plus étonnante. Dans la cité Curial Cambrai, dans le XIXe arrondissement de Paris, les locataires ont ainsi deux détecteurs de fumée. L’un posé gracieusement aux frais de la région Ile-de-France (qui a déboursé près de 180 000 euros), et l’autre toujours facturé 13 centimes par Paris Habitat qui détient 1 800 logements dans ce quartier.


Photo envoyée par un locataire du XIXe arrondissement de Paris au CCLV (CCLV)

Dans le procès verbal d’une concertation entre l’office HLM et les associations de locataires que nous avons pu obtenir, la réponse de Paris Habitat est toute assumée. A la question de savoir ce qu’il se passera pour des locataires ayant déjà installé un détecteur de fumée et qui refuseraient de payer les 13 centimes exigés, le directeur général de l’office HLM, Stéphane Dambrine répondait :

« Nous agirons avec délicatesse et pragmatisme. [...] Il sera tout de même quittancé. Le quittancement sera généralisé, et pas à la carte. »

Plus grave encore, selon la CLCV, les locataires qui avaient déjà installé un détecteur eux-mêmes n’ont pas non plus été remboursés, comme le stipule pourtant la loi.

Et si on facturait la pile ?

Le bailleur social Logirep (déjà condamné pour fichage ethnique), qui gère plus de 37 000 logements en Ile-de-France et en Normandie, lui, n’a pas manqué d’inventivité pour diminuer le coût de ses détecteurs au détriment des locataires HLM.

Comme le confirme une lettre datée du 2 février 2015, le bailleur détaille l’accord qu’il a signé avec certaines associations de locataires. S’il propose la fourniture et la pose du détecteur gratuitement, il a décidé de faire payer 10 euros... la pile du dispositif. Un moyen à peine détourné pour facturer directement le détecteur de fumée.


Extrait de la lettre de Logirep (Rue89)

Joint par Rue89, le secrétaire général de Logirep, Didier Poussou, confirme :

« Logirep, mais aussi toutes les autres filiales du groupe Polylogis, qui gèrent 64 000 logements dans toute la France, ont adopté ce principe de facturer une pile longue durée à 1 euro par mois sur dix mois. Tout simplement parce que nous proposons un service de qualité. »

Des pratiques illégales selon le ministère

Mais comment expliquer que des associations de locataires aient accepté de signer ces accords ? Jean-Jacques Anding qui menace de saisir la justice explique :

« Les offices HLM (comme Paris Habitat, mais aussi la RIVP) ont tiré profit de la formulation un peu ambiguë de la loi qui précise que “l’obligation d’installation peut être satisfaite soit par la fourniture d’un Daaf à son locataire, soit par le remboursement au locataire de l’achat du dispositif”.

Mais selon nos juristes, cette phrase ne concerne que les propriétaires individuels qui ne vont pas faire intervenir une entreprise pour installer un seul détecteur.

Malgré cela, ces bailleurs ont réussi à convaincre plusieurs associations de locataires que la pose des détecteurs incombait aux locataires et leur ont fait conclure des accords collectifs par lesquels le bailleur effectuait la pose des Daaf, à charge pour les locataires de payer cette pose. »

Contacté par Rue89, le président de la CGL qui a signé ces deux accords argue, comme Paris Habitat, un principe de sécurité :

« Notre position, c’est de demander la gratuité totale (fourniture et pose) des détecteurs. Mais certains bailleurs refusent, alors nous sommes obligés de négocier. Nous arrivons à ces compromis pour des sommes qui restent modestes, car nous voulons nous assurer que les détecteurs seront bien posés. »

Le ministère du Logement, qui n’avait pas encore répondu à la CCLV, confirme auprès de Rue89 l’« illégalité » des pratiques de ces offices HLM :

« Les bailleurs doivent bien fournir et installer le Daaf. La pose est évidemment à leur charge. »

 

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09 juillet 2014

Le parking de la peur

Le parking de la peur à Vitry-sur-Seine

Illustration de la " bonne gestion " du bailleur SEMISE. Le CALIS dennonce cette gestion scandaleuse des emplacements de parking sur un grand nombre des résidences de Vitry sur Seine qui permet au bailleur " social "  la Semise de tirer profit financier sur le dos des locataires en situation financière bien souvent précaire.

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03 mars 2014

Premier résultat de la mobilisation des associations et amicales des locataires

Une lettre ouverte à l'attention du Président de la SEMISE a été remise par plusieurs représentants des associations et amicales de locataires de la SEMISE lors du Conseil Municipal du 12 février 2014 .

Cette action a été entendue et une réunion avec la direction de la Semise, et les élus municipaux représentants de ce bailleur est prévue pour le mardi 04 mars 2014.

Souhaitons que l'ensemble des attentes des différentes résidences reçoivent une écoute attentive et des réponses rapides.

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22 février 2014

Un trait d' humour trouvé sur le web

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16 février 2014

Obligation de louer une aire de stationnement avec le bail du logement social ?

Les locataires peuvent-ils résilier un bail de location d'un aire de stationnement qui est associé au bail locatif de leur logement social ? Sont-ils dans l'obligation de financer une aire de stationnement sans véhicule ? La réponse est tous simplement dans cette question publiée dans le Journal Officiel du Sénat.

http://www.senat.fr/questions/base/2005/qSEQ051019809.html

Logement social : obligation de louer une aire de stationnement de véhicule       

12 ème législature

Question écrite n° 19809 de M. Roger Madec  (Paris - SOC)           

 publiée dans le JO Sénat du 13/10/2005 - page   2598           

                M. Roger Madec attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur l'obligation faite aux locataires de certains immeubles du parc locatif social de louer une aire de stationnement alors même qu'ils ne possèdent pas de véhicule. Le caractère injuste et injustifié de cette situation a été reconnu par la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions sans toutefois apporter une réponse complète à cette anomalie. Ainsi l'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation dissocie la location du logement et de l'aire de stationnement pour les logements locatifs sociaux situés dans des immeubles collectifs produits à compter du 5 janvier 1977. Mais les locataires résidant dans des immeubles antérieurs à cette date demeurent quant à eux dans la même situation. Cette différence de traitement imposée par la loi n'apparaît fondée sur aucune raison tangible et de nombreux bailleurs dissocient d'eux-mêmes logement et parking. Il lui demande donc de prendre une initiative législative permettant de supprimer la référence à une date butoir créant à la fois une différence de traitement entre les locataires du parc locatif social et perpétuant une situation incompréhensible pour des personnes qui ne possèdent pas de véhicule.

Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement       

publiée dans le JO Sénat du 12/01/2006 - page 92       

                    L'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation autorise les locataires de logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) construits après le 5 janvier 1977 à renoncer à la location de leur emplacement de stationnement. Cet article permet aux locataires de résilier le contrat de parking sans qu'il soit porté atteinte à la validité du bail conclu pour la location de leur logement, le loyer et les charges correspondants n'étant plus exigibles. Les organismes peuvent librement louer les aires de stationnement vacantes dont ils disposent par application de cet article. La vocation sociale des organismes d'HLM justifie cette disposition qui répond à la nécessité de ne pas imposer aux locataires qui n'en ont pas l'utilité la location d'un garage ou d'un emplacement de stationnement. L'extension de ces dispositions à l'ensemble des logements HLM voire à l'ensemble des logements conventionnés permettrait, en effet, de traiter l'ensemble des locataires de ces logements sur un même pied d'égalité mais ne serait pas sans conséquence financière pour certains bailleurs. Cette possibilité doit donc être envisagée avec précaution. Toutefois, l'organisme bailleur d'un immeuble conventionné à l'aide personnalisée au logement peut, quelle que soit la date de construction de l'immeuble, louer à toute personne les emplacements réservés au stationnement des véhicules qui ne trouveraient pas preneurs auprès des locataires de l'immeuble ou de tout autre immeuble conventionné appartenant au même bailleur ou géré par lui. Cette faculté n'est utilisable pour autant qu'aucun locataire du patrimoine appartenant ou géré par le bailleur ne manifeste sa volonté de louer les annexes en cause. Rien n'interdit donc à un organisme de louer à d'autres locataires le garage de certains locataires (personnes handicapées, personnes ne conduisant plus en raison de leur grand âge, personnes à faibles ressources) ne souhaitant pas bénéficier de la location d'un emplacement de stationnement.        

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14 février 2014

Les locataires montent au créneau

Vitry : des locataires en colère font irruption au conseil municipal

Clément Chaillou | Publié le 14 févr. 2014, 07h00
Pour le dernier conseil municipal de son mandat, Alain Audoubert, le maire (PCF) de Vitry (Val-de-Marne), aura eu droit à un peu d'animation. Mercredi, alors que les élus se réunissaient en séance publique, une vingtaine de locataires issus de différents...

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13 février 2014

Lettre ouverte à Michel Leprêtre - Président de la Semise et 5ème Maire-adjoint

A Vitry sur Seine le 12 février 2014

 

Les amicales de locataires des résidences Baignade, Camille Groult, Stalingrad, Robespierre n° 15- 26- 10, Beethoven, Général Leclerc, Mairie, Théatre, Fabien, Port à l’Anglais, les Marronniers et Touraine se sont réunies le vendredi 07 février 2014 pour faire le bilan de la réorganisation faites au sein de la Semise. 

Les améliorations ressenties s’avèrent être à la marge par rapport aux problèmes signalés lors de ce bilan. L’ensemble des représentants des locataires qu’ils soient d’anciennes ou de nouvelles résidences font tous état des problèmes suivants.

 

  • Insécurité des bâtiments ; trafics dans les halls, normes incendies non respectées  (extincteurs manquants, éclairage des évacuations sèches non fonctionnel, problèmes de trappes de désenfumage …). Il y a un vandalisme « ordinaire » que, la SEMISE, ne met pas beaucoup d’ardeur à combattre. Lorsqu’on fait ces remarques à la SEMISE, celle-ci nous répond invariablement « c’est du domaine de la Police » mais, peu de plaintes déposées.

 

  • Le système vigik ne protège pas des intrusions intempestives (non jouissance paisible du locataire de son lieu d’habitation). Les adolescents parviennent à ouvrir la porte d’entrée en tirant la poignée. Il conviendrait aussi de poser des vitres anti effraction sur les portes d’entrée.

 

  • Non respect de la loi gardiennage

 

  •  Les prestataires ne remplissent pas les clauses de leurs contrats.

 

  • Manque de suivi par la Semise des contrats des prestataires.

 

  •  Méconnaissance des contrats des prestataires par les agents de proximité.

 

  • Contrats sur charges récupérables redondant avec le travail des personnels de proximité (Carrard-Service…).

 

  • S’agissant d’une certaine saleté des parties communes, nous avons bien conscience qu’une partie des locataires & squatters y contribuent fortement. Nous constatons que les halls d’entrée, les ascenseurs, les parkings, les locaux vide-ordures sont nettoyés régulièrement. Cependant, il reste à K2 Propreté à ne pas « oublier » de changer l’eau de lavage d’un escalier à l’autre, les parties moins visibles (escaliers, paliers, caves, locaux techniques), et à mieux encadrer et former son personnel.

 

  •  Production d’eau chaude et de chauffage insatisfaisante depuis 2 ans. Incompréhension d’un contrat de 12 ans avec le prestataire Dalkia. Coupures fréquentes ces temps derniers, sans aucune explication. Est-ce lié au contrat Dalkia ou au manque d’investissement de la SEMISE ?

 

  • Non respect de la grille de vétusté.

 

  • Réponses différentes pour des problèmes identiques faites aux locataires par les agents des permanences administratives (ex : réparation de serrures des portes palières). Les réparations à la charge du bailleur leur sont indiquées comme étant à la charge du locataire. De plus, les locataires n’ont plus d’écrits pour attester de leur demande.

 

  • Nombreux dégâts des eaux dans les logements liés à la vétusté des colonnes des eaux usées et de la plomberie. Délais de travaux dans les logements inacceptables (plus d’un an après dégât des eaux)

 

  • Des locataires sont laissés dans des logements dégradés sans réparation (infiltrations d’eau du bâtit, des terrasses…).

 

  • Remise de logements «  en l’état désastreux » à certains locataires.

 

  • Défauts de conception du bâti, des travaux de réparations et avec des matériaux de basse qualité (fenêtre PVC non cadrées, joints absents ou insuffisants).

 

  • Travaux budgétés et votés en Conseil d’ Administration  se trouvent non réalisés et reportés sans date. Que deviennent les sommes budgétées ? Comment se fait-il que les travaux votés antérieurement se trouvent annulés d’une année sur l’autre (ex : peintures des escaliers, réfection de voirie, etc.…) ?

 

  • Demande de paiement des impayés au domicile des locataires par les agents de proximité. Sont-ils qualifiés pour cela ?

 

  • Délai d’écoute et de prise en compte des locataires au niveau du service financier peu satisfaisant.

 

  • Diverses demandes effectuées en 2013 n’ont pas permis d’avoir accès aux justificatifs des charges locatives de l’année 2012. La SEMISE fait de la rétention de trésorerie due aux locataires. Le décompte de régularisation de charges devrait être rendu au mois de mai n + 1. À l’heure actuelle, la SEMISE en est au mois de février n +2 !

 

  • Bail de parking imposé bien que certains locataires n’aient pas de véhicule. Nous demandons aussi le bon fonctionnement de la vidéo protection pour, éventuellement, identifier les auteurs de vandalisme ou de collision dans les parkings souterrains.

 

  •   Non réponses aux courriers envoyés avec accusé de réception pour certaines amicales. Pour d’autres, il faut sans arrêt relancer.

Nous constatons, depuis des années, un absentéisme chronique du personnel de proximité. Quand ce n’est pas les R.T.T. c’est, souvent, l’absence de l’agent de proximité qui nous est « servi » comme prétexte à « ne pas pouvoir faire ». Nous constatons aussi une rotation importante dans cette catégorie de personnel, qui a pour conséquence une rupture dans le suivi des dossiers.

Nous avons conscience qu’il y a eu des modifications de personnel, une réorganisation pour favoriser la proximité du locataire et améliorer la réactivité à  sa demande.

Pour autant, sur le fond, nous observons que la situation n’a pas évolué. Nous ne constatons pas ou peu d’évolution tant dans les actions, que dans le respect des demandes des locataires et de ses représentants.

 

Aussi, nous vous demandons, Monsieur le Président une réunion ainsi qu’avec les membres du conseil d’administration, le directeur général de la Semise et son équipe de direction de la Semise.

 

Dans l’attente, nous vous présentons nos salutations citoyennes.

 

Signataires : Les représentants des résidences «  La Baignade – Général Leclerc – Colonel Fabien – Stalingrad – Les Marronniers – Touraine – Le Port à l’Anglais – Collectif la Dalle Robespierre R15-R26 et R10 – Théâtre – Beethoven  et Camille Groult ». 

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05 février 2014

Réunion des Amicales/Associations de la SEMISE février 2014

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13 janvier 2014

VOLET ROULANT (casse, entretien). Qui doit supporter les frais de réparation ?

Selon la réglementation actuellement en vigueur, certaines réparations sont à la charge des locataires. Le décret n° 87-712 du 26 Août 1987 donne une idée plus précise des différentes obligations du locataire dès la signature d’un bail. Ce texte définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations comprenant notamment les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations. Qu’en est-il des travaux concernant un élément comme le volet roulant qu’il soit électrique ou manuel ? En effet, cet élément peut se casser ou ne simplement plus fonctionner normalement. Dans une telle situation, qui doit supporter les frais de réparation ? Qui du locataire ou du bailleur doit payer pour les travaux de réparation ou d’entretien du volet roulant ?

Vos droits, vos devoirs

Pour répondre à cette question fondamentale, il faut envisager deux hypothèses. Le dysfonctionnement ou la casse du volet roulant est-il le fait du locataire ?

  • Si oui, alors c’est ce dernier qui doit supporter les frais des travaux de réparations. En effet, un mauvais geste peut endommager cet élément important pour la sécurité de la maison. Et dans un tel cas, le responsable du dysfonctionnement n’est pas le bailleur.
  • La deuxième hypothèse est celle où le locataire n’a commis aucune faute dans le fonctionnement anormal des volets roulants. Il s’agit notamment des cas où les rideaux ne remontent ou ne descendent plus du fait de l’usage prolongé ou des intempéries. Le propriétaire dans une telle situation est celui qui doit procéder au changement des volets roulants défaillants. Il est vrai que certains bailleurs essaient souvent d’intimider leurs locataires en contournant les lois en vigueur. Mais il n’est pas question de céder lorsqu’il est clairement établi que vous n’avez commis aucune faute ayant occasionné le dysfonctionnement des volets roulants. D’ailleurs, dans le cas où ces éléments se cassent sous l’effet des intempéries, les bailleurs disposent d’assurances permettant de couvrir les frais de réparation.
  • Il existe cependant certains éléments qui restent à la charge du locataire même si celui-ci n’a commis aucune faute. L’entretien et le remplacement des éléments cités ci-dessous sont à la charge du locataire comme le stipule le decret n°87-712 du 26 août 1987 sur les ouvertures intérieures et extérieurs

    II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

    a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

    Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

    Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

    b) Vitrages :

    Réfection des mastics ;

    Remplacement des vitres détériorées.

    c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

    Graissage ;

    Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

    d) Serrures et verrous de sécurité :

    Graissage ;

    Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

    e) Grilles :

    Nettoyage et graissage ;

    Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

En revanche prévenez toujours votre propriétaire du problème avant de faire appel à un réparateur et d’effectuer les travaux. Autrement cela pourrait être interpréter comme étant de la dissimulation d’une faute de votre part, et il pourrait refuser de payer. Le bailleur est en droit de constater ou de faire constater les dégâts avant d’entreprendre des travaux à sa charge.

Comment vous défendre

Que faire alors quand votre propriétaire malgré l’absence de faute de votre part voudrait vous faire supporter la facture des travaux de réparation des volets roulants de votre appartement ?  Vous devez vous défendre en vous basant sur les textes en vigueur en la matière. En effet, il est bon de savoir que selon la réglementation, les travaux concernant les éléments qui font partie des murs sont supportés par le bailleur. Or les volets font entièrement partie des murs. Les frais de réparation de ces éléments ne peuvent donc être supportés par le locataire. La Cours de cassation de Paris a donné sa position sur la question dans un arrêt rendu le 21 mars 1997. Faites valoir vos droits en prévenant (via recommandé si vous le jugez nécessaire) votre intention de réaliser les travaux dans un délai raisonnable et que sans réponse de sa part vous ferez intervenir un prestataire à ses frais. Si celui-ci se montre toujours réticent à payer, essayez de contacter une association de consommateur spécialisée qui pourra vous aider en faisant pression sur le propriétaire, et vous accompagner dans les démarches à suivre. Vous pourrez notamment le mettre en demeure d’intervenir sous 8 jours en justifiant que l’absence de source lumineuse remet en cause la décence du logement.

      Selon ladite cour, ne constituent pas une réparation locative, les travaux indispensables à la réparation d’un volet roulant quand le locataire n’a pas commis de faute. Pour la Cour de cassation, il peut s’agir de travaux d’installation de nouvelles coulisses et de remplacement de lames.

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05 janvier 2014

Meilleurs voeux  à tous les locataires, à leurs associations et amicales représentatives des résidences de La SEMISE

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