Habitat indigne, logements indécents, dégradés, insalubres...avons nous des recours ?

20 octobre 2013

Habitat indigne, logements indécents, dégradés, insalubres...avons nous des recours ?

L’habitat a des vocations multiples dans la mesure où il vise à protéger les occupants, leur fournir une adresse physique, assurer leur intimité, permettre leur développement personnel et social, et contribuer à leur hygiène et à leur santé. Il peut toutefois arriver qu’un logement ne remplisse plus ces fonctions, notamment en termes de sécurité et de santé des occupants, et ce pour diverses raisons : dégradation du bâti et des équipements, absence d’entretien, mauvaises utilisations des lieux, aménagement non adaptés, ou mauvaise conception….

On appelle habitat indigne, «les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé».

L’habitat indigne regroupe ainsi plusieurs notions qui correspondent aux différents désordres qui peuvent s’observer dans un logement, et comprend ainsi les logements indécents, les logements menaçant ruine, les logements dégradés, les hôtels meublés dangereux, les logements insalubres ainsi que les logements présentant un risque d’exposition au plomb.

Avant toute démarche, le propriétaire doit être informé de manière précise de la situation. Un règlement amiable de ces situations est toujours à privilégier.

Avant d’engager toute action, il est important de s’assurer d’avoir réuni toutes les informations qui pourraient aider à comprendre la situation, ainsi que de vérifier certains points :

L’assurance du logement est obligatoire et permet, après expertise, la prise en charge de certains sinistres.
Le bail de location représente l’engagement entre le locataire et le propriétaire. Ce document essentiel doit mentionner la surface et le nombre d’occupant(s) du logement.
Dans un logement loué, certains travaux restent à la charge du locataire, il s’agit des réparations locatives qui concernent l’entretien courant et menues réparations dont la liste exhaustive est définie dans le décret définissant les réparations locatives.
Certains légers désordres peuvent être maîtrisés ou atténués par des mesures simples.

Des logements indécents

Un logement est dit indécent s’il laisse apparaître des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou s’il n’est pas doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation.

Un propriétaire est en effet tenu conformément au Code Civil de délivrer à son locataire, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 précise à ce titre les critères relatifs à la décence des logements, et indique qu’un logement doit contenir notamment :

Une installation permettant un chauffage normal ;
Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants ;
Des installations d'évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ;
Un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l'intimité personnelle ;
Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Les logements dégradés

Les règles d’hygiène à respecter au sein des logements sont fixées dans chaque département par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) au travers des dispositions de son titre II relatif aux locaux d’habitation.

Ce titre II du RSD définit les règles minimales d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances, c’est-à-dire les règles minimales sanitaires, comprenant notamment :

l’absence d’humidité,
la ventilation des locaux,
l’éclairage naturel,
les ouvrages d’assainissement,
l’alimentation en eau potable,
les conduits de fumée,
les hauteurs sous-plafonds,
les surfaces minimales des pièces,la distribution des locaux.

On appelle donc logements dégradés tout logement non-conforme aux dispositions du titre II du RSD.

Les logements insalubres

Tout immeuble, vacant ou occupé, est insalubre lorsqu'un ou plusieurs éléments altère(nt), aggrave(nt) ou constitue(nt) un risque pour la santé physique, mentale et sociale des occupants ou de leurs voisins.

Il s’agit notamment de :

sa configuration (habitabilité médiocre) ;
son état (absence ou insuffisance d’entretien) ;
sa nature (locaux destinés à d’autres usages tels que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur …) ;
ses équipements (déficients ou absents) ;
ses conditions d’occupation (mauvais usage ou suroccupation).

L’insalubrité peut ainsi concerner tous les locaux ou immeubles utilisés à des fins d'habitation ou d'hébergement.

Que faire dans le cas d'un logement indécent, dégradé ou insalubre ?

Si vous avez un problème dans votre logement qui ne concerne pas les réparations locatives, celles-ci étant à la charge de l’occupant, il est essentiel de contacter votre propriétaire pour l’informer de cette situation et chercher ensemble une résolution à ce problème. Le médiateur de la république de votre département peut vous y aider. Il est aussi possible de contacter votre assureur qui peut prendre en charge certains sinistres, selon votre contrat, ou vous apporter une assistance juridique.

Lorsque le désordre concerne le péril, la sécurité des hôtels meublés, l’autorité compétente est le maire. Ce sont donc les services de la mairie qui pourront intervenir et participer à la suppression du désordre.

Lorsque le désordre concerne des problèmes d’hygiène ou de salubrité de votre logement (liens vers non respect des règles d’hygiène et insalubrité), l’autorité compétente est le Maire ou le Préfet si le risque pour la santé des occupants est imminent ou important. Les premiers intervenants seront généralement les services de la mairie qui pourront saisir la Délégation Territoriale de l’ARS le cas échéant.

Certaines communes ( Vitry sur Seine) sont dotées d’un Service Communal d’Hygiène et de Santé, qui interviendra sur les problèmes d’hygiène et de salubrité même lorsque l’autorité compétente est le Préfet.

Lorsque le désordre relève de l’indécence ou des rapports locatifs, vous pouvez aussi saisir la Commission Départementale de Conciliation. La commission peut être saisie par le bailleur ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin, pour toutes les situations vous pouvez obtenir une aide juridique gratuite, notamment sur les rapports locataire-bailleur, auprès de votre Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL).

Que risque le propriétaire d'un logement insalubre ou en état de péril ?

Mise à jour le 14.10.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Tout dépend des faits en cause.

Tableau 1 relatif à la fiche F289
Faits punissables	Sanctions pénales
Refus sans motif légitime d'exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité ou de péril	1 an d'emprisonnement et une amende de 50 000 €
Refus de procéder au relogement de l'occupant alors que le propriétaire est en mesure de le faire	3 ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 €
Menace ou intimidation d'un occupant pour le contraindre à renoncer à ses droits en matière de relogement	3 ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 €
Perception d'un loyer ou de toute autre somme en contrepartie de l'occupation du logement insalubre ou en état de péril	3 ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 €
Destruction, dégradation ou détérioration d'un logement dans le but de faire quitter les lieux aux occupants, dès lors qu'une procédure d'insalubrité ou de péril a été engagée	3 ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 €
Location ou re-location d'un logement vacant sous arrêté d'insalubrité ou de péril ayant fait l'objet d'une interdiction d'habiter les lieux	3 ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 €